房地产开发企业现场质量管理办法

徐全胜(北京市建筑设计研究院四所所长):建筑师要处理好与甲方的关系,首先要搞清楚甲方需要什么。就像饭店的厨师炒菜,客人点的是鲁菜,您就不能上一桌子川菜。

褚平(北京市建筑设计研究院2A1工作室主任):就像俗话说的,做事不由东,累死也无功。

徐全胜:咱们的建筑师不可能像贝聿铭、马里奥博塔,或者扎哈哈迪德那样,不适合我的不做。在国内是建筑服务社会,甲方决定要什么东西,建筑师的任务是把它做好。我曾经和刘力大师讨论过,北京的建筑上安了那么多亭子,有几个做到位了。所以,建筑师首先要把设计做到位,这是第一层面的。第二层面是引导甲方,既然决定了做亭子,就要努力把甲方头脑中一些错误的认识纠正过来,让他接受正确的观念。所以和甲方打交道,一是迎合,二是引导。

一般人都有占便宜的心理,现在许多杂志都附送一个光盘或一本小册子,读者买的时候就觉得值,因为花同样的钱,多得了东西。就像吃完饭,店家免费送一个果盘,顾客买单都痛快。所以王蔚工作室就在设计中提出一个果盘理论,强调为甲方提供增值服务。最近,北京有一个50万平方米的小区设计招标,邀请我们所一个工作室参加。甲方给了一个月的时间做方案,但这个工作室由于别的工程影响,只剩下了几天时间做方案。本来没抱什么希望,没想到送出去后引起了甲方的极大兴趣,要求继续深化。这里面就有果盘的作用。这个项目用地邻近北京奥运会某赛场,现在提倡勤俭办奥运,区政府不单独建运动员村和配套的商业餐饮设施,这个项目离赛场这么近,区里本身也缺少一条商业街,这个工作室就在方案中提出,在满足容积率后,留出一条商业街,底商做两层,分出内街和外街,端头靠近赛场,做一个酒店式公寓,可以当运动员村,商业街提供购物餐饮。有了这个超出任务书的果盘,甲方就觉得你动脑子了,另外几家投标单位也动了脑子,下了很大功夫,但基本上是按任务书做的,甲方感受不到惊喜。就像北京院朱小地院长经常强调的,建筑师要做甲方想要而没有想到的设计。

杨洲:给甲方一个小小的意外,超出他的期望值,就容易获得甲方的认可。其实也不用超出很多,甲方有十分的期待,建筑师给他十一分就行。不同的甲方期望点也是不同的,我们要敏感地找到这个点,如果找错了地方,恐怕也是过犹不及。

张江涛(北京市建筑设计研究院四所建五室主任):听一位广州市设计院的老总说过,一个好的设计,应该是情理之中,意外之外。方案拿出来以后是合情合理的,但又是让人始料不及的。

杨洲:我有一回向甲方汇报方案,在介绍过程中说,希望通过我们设计人员的努力来创造一个出色的产品,希望业主和甲方能够支持我们,通过我们设计的这个先进的概念为甲方创造最好的作品。当时甲方就说,有一点需要纠正一下,这个概念是属于我们开发商的,你们是来帮我们实现的。当时我一下子就感觉到我的话一定是触及到什么敏感的东西了,确实,建筑在甲方的角度看来是他们自己的名牌,不是给建筑师树名牌,建筑师在他们眼里只是一个受雇者。

褚平:有些甲方希望建筑师听他的,但也有些甲方希望建筑师帮他做决定。实际上存在角色认同的问题。一个项目运作是否成功,取决于使用者(真正的业主),建筑师和工程管理者(甲方)。使用者的需求是设计之本,建筑师是技术协调及满足需求的创造者,甲方是利益协调及需求定位的主导者。如果角色混乱必然导致责权不分,难以高质量地实现既定目标。所以在设计之前我首先要了解的是,你的服务对象是谁,你的定位点落在哪里,甲方想清楚要什么,建筑师帮你实现,也就是你来点菜我来做,你说想吃什么,至于用什么材料,怎么烹调,是我的问题,保证让你满意就是了。但甲方的定位目标经常会跟随市场变化,有确定的,有盲目的,甲方与建筑师的想法随之发生分歧,于是乎角色开始混乱。甲方要求建筑师加调料,建筑师要求甲方改菜系,其结果可想而知。所以建筑师保持清醒的头脑和负责的心态很重要。甲方做决策的前提往往是利益,那么建筑师能否获得甲方的信任,就在于是否能实现他的利益目标。我们在工作中发现,首先要学会耐心倾听甲方的真实意图,再提出综合的解决方案。有时候要学会适当让步,但不能丢掉设计过程的主控权。

杨洲:比如,前一阵子我们办公室装修,我们说这个地方做2公分,施工队非要做4公分,你让他改,他还拧,非说这样好看。我说你要是做不了或者不会做,那么我们可以商量商量改变做法,如果说好看不好看,这不归你说,归我说,你一定要改。做工程,好看不好看,合不合用,可以归建筑师说,但要什么不要什么,这是甲方的权力。

党辉军(北京市建筑设计研究院1A1工作室主任):甲方碰到建筑师时喜欢归类,是擅长搞公建的,还是擅长搞住宅的。建筑师也可以把甲方归一下类。我大致归了三类:一类是能干成事又极有想法的,明白建筑是怎么回事;一类是特别想干成事但脑子极糊涂,根本不懂建筑;还有一类是既不知道想要什么,又不知道如何去要的。

褚平:还有一类甲方,对这个工程清楚不清楚有没有想法都没有关系,只要让他有成就感就行,成绩都是他的。

党辉军:这可以归到第三类,工程竣工的时候,他都不让建筑师往前站,逢人就会说,看,这房子是我搞的。

邓志伟(北京市建筑设计研究院体育建筑设计工作室副室主任):如果你看报纸,常会发现这样的报道:一个新工程竣工了,靠的是开发商的远见卓识,建筑工人的辛勤劳动,好像没建筑师什么事。这就能看出谁掏钱谁做主,这个建筑最终是属于谁的。

党辉军:这就对了。前两天,我们去开北京的一个地产项目会,从头到尾开完了,你就会发现,如果开发商没有追求的话,这个地产项目就没有追求。我觉得不是建筑师没有位置,而是建筑师没有摆正自己的位置。所以建筑师总觉得有气,明明是建筑师一笔一笔画出来的,为什么不提建筑师。没关系,把心态放平和了,跟甲方打交道就容易了。

我觉得建筑师在设计之前如果做过生意,哪怕是经营一个茶馆一个饭馆,对你和甲方打交道肯定有好处。你跟不懂建筑的甲方谈建筑,有什么好谈的,就跟他谈做生意,当甲方神聊他的生意经的时候,你就跟他谈按他的想法赚不到钱,告诉他用地周边有多少商铺,都经营什么,效益怎么样,再放个几万平方米的商铺进去肯定赔钱。甲方关心的是赚钱,你跟他探讨半天艺术有什么用。

我做过一个办公楼立面改造,根本不和甲方谈立面,一见面,把原来的图纸拿过来一看,首层车道可以取消,把旁边的道路拓宽一点儿,不要停车,可以做消防回路。原来的车道干吗?填死了呀,首层商业多赚钱。甲方一下就信你了。等你把效果图往那儿一放,甲方根本看不懂,就这样了。

徐全胜:开发商第一关心的是赚钱,通过设计满足他的基本需求,但建筑师可以保留一个创作空间。你替甲方解决问题了,也就有创作余地了。

党辉军:所以一定要设身处地为甲方着想。咱们建筑师最爱犯的毛病是,这块地环境真不错,要做出来建筑,效果肯定好。但如果你是开发商,你花这么多钱盖房,你还会这么想问题吗?你肯定会想,这块地盖住宅,绝不盖公建。为什么,住宅好卖,回报高啊。盖一个写字楼,卖不出去砸手里了,成房东了,天天收物业费,怎么办?建筑师肯定想,住宅出不了名,得干公建,老撺掇开发商盖公建,那就有问题了。

杨洲:我们设计烟台射击馆时,一个是我们主要推介的方案,一个是陪衬方案,造价低一点。开始体育局比较在乎造价,介绍方案时我们跟甲方说,如果按照我们推荐的方案实施,建成后保证各个方面都是全国第一、全亚洲第一,甚至在造型上可能是全世界第一。甲方一听,热血沸腾,本来不想掏的钱也掏了,屋顶和立面材料也都改成铝合金的了,后来临竣工时还加了个决赛馆。果然在2004年奥运会前国家射击队就在这个馆进行的集训,平时几个省的射击队都租用这个馆训练,为甲方增加了影响,也创造了效益。有时候跟甲方少谈什么先进理念,多谈谈他们关心的事情,比较容易得到甲方的认可。

邓志伟:对,关于对甲方的引导,这里也有一个引导甲方产生追加投资热情的可能。就拿烟台射击馆来说吧,我是从设计第一笔盯到最后工程投入使用,包括工程及室内提供了全套的设计和细致的服务,甲方对图纸、表现图的认识是有限的,但当他看到了渐成规模的实际效果后,他对你的信心和对工程的热情会陡然加大,他要的是更大的成绩和影响力。

徐全胜:有个工程设计了一个200米高的大中庭,甲方要在三层回廊加一个圆弧形的大扶梯。为什么,因为这么大的扶梯全世界没几个。建筑师都知道,扶梯是解决交通的,人流密集才需要扶梯。大扶梯引到三楼,就一个回廊,根本没必要。但甲方不光要功能,还要气派,这种心态,建筑师不体会不行。

褚平:建筑师做工程不像学生做设计,是要盖的。建筑师综合了解到的甲方需求,有时与甲方提供的文字资料有差异。因为多数甲方只能定性地指出要什么,没有定量的空间概念,不知道如何去实现。如果建筑师能在策划阶段就帮助甲方做一些工作,那么有利于提前统一思想,避免后续的设计过程走弯路。同时容易赢得甲方的信任,工程做好了,甲方下次还会找你,形成一种长期合作关系。我有一些长期合作的甲方,就说要个什么样的建筑,其它的全听建筑师的,做起设计来就很轻松。一直为一个业主服务,会省去很多磨合沟通的过程,否则面对很多业主就很累。

杨洲:建筑师与医生、律师不太一样,一生为一个甲方服务,不太容易。医生和律师得到雇主信任后会为他服务相当长的时间,甚至一生,但是一般情况下,这样的建筑师比较少,因为建筑投资比较大,建设周期比较长,固定使用一个建筑师对于甲方是有一定顾虑的。一般情况下,建筑师一生要面对很多个甲方。为一个甲方一直做到死的建筑师,比较有名的,就是高迪。当然在中国有一些特殊性,比如开发商、学校等,可能会在一段时期内雇佣一个固定的建筑师,但这是比较特殊的情况。

褚平:我在新加坡参观过一家景观公司,非常有特点。它自己开发了很多技术产品,制作了标准图。虽然楼盘不同,设计构思不同,但所有的细节完全一样,做起来轻车熟路,效果好,甲方也很喜欢,自然不愁活儿源。所以我觉得建筑师最终是把设计做好,形成一套自己成熟的技术,也更容易取信甲方。

邓志伟:我觉得建筑师在与甲方的交流中就做好两个字:听和说。先听,尽可能倾听、理解甲方的所有意图和要求,知道他想要什么;后说,为甲方出谋划策,并说服甲方走向正确之道。

党辉军:我去欧洲教堂看做礼拜,感觉建筑师有时就像牧师布道一样,尽管苦口婆心地去说,但最终行善作恶,还是要由听讲的人自己决定。建筑师只是去影响甲方的思维。所以建筑师越是能做出好建筑的时候,你面对的甲方可能越是不懂建筑的。对建筑什么都不懂,无论他管还是不管,反正他不懂,只能听建筑师的。管得太细的甲方,反而出不来好建筑。说白了,你不是建筑师,一天24个小时,你有23个小时在干别的事情。

褚平:遇到什么样的甲方,建筑师无法控制。做一个好建筑不容易,但最起码要做一个不坏的建筑,这是建筑师的责任问题。也许做不到建筑师心目中的最好,但作为一个实施者,你可以控制它,让它不致于太烂。

邓志伟:遇到一个好的建筑师,是建筑的福气;遇到一个好的甲方是建筑师的福气。

党辉军:建筑师就是把功能问题解决好,省钱、高效、方便、实用,这些方面肯定是共识,与甲方没有矛盾。但是美的东西,适可而止,或者说无足轻重。北京金融街边上的富凯大厦,那么大个房子,才一两年功夫,周边建筑一起来,被埋在里面了,根本看不到立面。

杨洲:上大学的时候,老师教做方案都要有一个立意。干过几年工程后,我发现建筑立意这个提法很值得探讨,至少不像上学时老师说的那么明确。这几年又发现一件有意思的事,像鸟巢、水立方这几个方案为什么比较吸引人,如果没有这个名字可能就不会这么受关注。因为这个名字表述的概念容易吸引人,比较直观。

邓志伟:所以说方案的立意或者说概念还是非常重要的,不管设计昨天流行玩造型,还是今天流行玩表皮,那都是设计的一种流行时尚,你可能认为好,可能认为不好,它可能很快就被新的设计潮流替代。这都没关系,但不变的是它们都是作为设计的立意提出来的,抓人的概念是能为方案吸引眼球的。这也是吸引甲方的一个方法。

徐全胜:我们做x-x机关办公楼方案的时候,提出一个城的概念,甲方很喜欢。方的体量里做个圆厅,pppp,没有规矩不成方圆,虽然俗一点,但简单有力,甲方容易接受。

杨洲:但这个名字是不是代表建筑设计的本质,不一定。

褚平:这只是一个有效的手段。

徐全胜:咱们今天说的这些都是手段,是为了把建筑师的素养能力完整地发挥出来,不是目的。如果只是跟甲方谈混凝土、谈结构抗震,不易于沟通。通过这些手段把真实的内容反映出来,建筑盖出来了,甲方理解了,下回还会和你合作。真正凭借的是建筑师的实力,不能本末倒置

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