渗漏水、饰面开裂等交楼项目质量通病防治办法,统统不怕不怕了!

第一章、渗漏水

第一节 室外雨水内渗

1、屋面、露台渗漏水

通病内容1:屋面、露台板砼开裂渗水。

通病内容2:屋面冷缝渗漏水。

原因分析

1、 砼振捣不密实;

2、 施工冷缝留置位置不准确;

3、砼浇捣后过早上荷载;

4、砼养护不到位;

5、拆模过早。

防治措施

1、砼浇捣严控施工工艺,严禁振捣不密实;

2、屋面砼不宜留设施工冷缝。如必须留设施工冷缝,则施工冷缝应留置在顺浇筑方向次梁跨度中间1/3 范围内;

3、砼浇捣初凝前完成收面;

4、砼强度未达到C12前严禁下道工序施工;正常温度条件下,砼养护不少于7天;

5、拆模时间:现浇梁长度8米时,为强度的75%,大于8米时,为100%方可拆模;现浇板长度2米时,为强度的50%,大于5米小于8米为75%,大于8米时为100%方可拆模。

通病内容:防水层施工质量差造成渗漏水。

原因分析

1、 防水找平层起砂空鼓;

2、 防水找平层基层未干燥;

3、 防水层与基层粘结强度差,防水层搭接宽度过小、搭接不密实;

4、 防水立面上返高度不足且收口不严密;

5、 成品保护差。

防治措施

1、基层清理干净,找平层无空鼓开裂;

2、防水层粘贴牢固,搭接宽度、立面上返高度及收口符合要求;

3、蓄水试验合格;

4、做好成品保护。

2、外墙渗漏水

通病内容:外墙孔洞渗水。

原因分析

1、外墙脚手架、剪力墙对拉螺杆等孔洞封堵不密实,造成雨水内渗;

2、砌体通逢、透光、砂浆不饱满。

防治措施

1、抹灰前,孔洞须用防水砂浆封堵密实;

2、外墙用防水砂浆抹灰;

3、外墙保温板施工前必须完成防水砂浆抹灰。

通病内容:外墙抹灰层空鼓开裂。

原因分析

1、 基底未清理干净;

2、 基层过于平滑;

3、不同界面未挂网;

4、砂浆强度不够;

5、一次性抹灰过厚。

防治措施

1、抹灰前须清除墙面灰渣、粉尘,检查挂网并保持外墙湿润;

2、严格控制抹灰层水泥砂浆配合比及厚度;

3、严禁使用留置过久的砂浆抹灰;

4、加强抹灰层养护;

5、气温低于5C时严禁抹灰施工。

通病内容:屋面及外立面伸缩缝渗水。

原因分析

1、屋面伸缩缝未按图施工;

2、屋面伸缩缝盖板开裂;

3、伸缩缝内夹有安全网等垃圾;

4、立面伸缩缝与墙体间未打胶处理。

防治措施

1、水平及竖向伸缩缝须按图施工;

2、伸缩缝盖板安装密实、接口防止开裂;

3、墙体伸缩缝内的垃圾要及时清理干净。

4、立面伸缩缝与墙体间打胶密实。

通病内容:外墙未抹灰造成渗漏水。

原因分析

1、外墙未抹灰就直接粘贴保温板或干挂石材。

防治措施

1、外墙基层必须按设计要求抹灰,抹灰层验收合格后方可进行下一道工序的施工。

通病内容:外墙飘线处渗水。

原因分析

1、飘线条与外墙面留有裂缝;

2、飘线条完成面放坡不够,造成积水内渗。

防治措施

1、飘线条砼浇捣密实,并注意平立面处施工冷缝处理;

2、飘线条按设计要求向外放坡。

通病内容:空调飘板渗漏水。

原因分析

1、空调飘板内低外高;

2、空调飘板抹灰坡度不够;

3、空调百叶下口紧靠飘板未留缝隙排水。

防治措施

1、空调飘板按设计要求找平且放坡泄水;

2、空调飘板百叶下口留10 mm缝隙排水。

通病内容:空调管孔漏水。

原因分析

1、 空调管孔外高内低;

2、 外墙抹灰或外墙砖提升了空调管孔外侧标高,使得管孔外高内低;

3、孔内垃圾未清理干净。

防治措施

1、 空调管孔应内高外低;

2、 外墙抹灰或外墙砖不应遮盖空调管孔;

孔内垃圾清理干净。

3、窗边渗水

通病内容:窗侧边渗漏水。

原因分析

1、窗边采用泡沫板等杂物填充;

2、窗边塞缝不密实、打胶不饱满;

3、铝合金窗框的摩尔码固定不牢固。

防治措施

1、清理干净窗边的杂物;

2、窗边内外侧打胶密实;

3、铝合金窗框的摩尔码固定牢固;

4、铝合金窗边保温板严格按设计图纸施工。

通病内容:窗台渗漏水。

原因分析

1、铝合金窗下框塞缝不密实;

2、临时固定窗框的木屑未取出;

3、窗台未做砼压顶;

4、外窗台放坡不够;

5、铝合金窗各接口打胶不密实。

防治措施

1、铝合金窗下框塞缝用的防水砂浆与窗台形成斜面,且与窗框及窗台基层密实;

2、取出窗边的木屑;

3、窗台砼压顶外低内高;

4、外窗台做3%的坡度;

5、铝合金窗各接口打胶密实;

6、窗台石采用湿铺法。

通病内容:窗顶渗漏水。

原因分析

1、 窗顶外墙砖未做鹰嘴或滴水线;

2、外墙砖阳角铺贴方式错误;

3、 窗顶塞缝不密实。

防治措施

1、窗顶外墙砖必须做鹰嘴或滴水线;

2、窗顶外墙阳角立面砖压平砖且低于平砖3 mm;

3、窗顶塞缝密实并打胶收口。

通病内容:铝合金窗自身接缝处渗水。

原因分析

1、窗外框角部拼接不严密;

2、窗缝未使用专用胶密封。

防治措施

1、窗框制作安装要求精密,减小拼缝误差;

2、窗角缝隙要求采用专用胶密封。

4、别墅地下室外墙渗漏水

通病内容:地下室底板渗漏水。

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原因分析

1、防水材料不合格;

2、底板施工留有施工冷缝;

3、底板砼振捣不密实;

4、底板周围施工时排水不畅;

5、防水卷材搭接宽度不足及粘贴不严密;

6、成品保护差。

防治措施

1、严查防水材料;

2、底板砼不宜留设施工冷缝;

3、底板砼振捣密实;

4、施工时底板周围留设排水沟且排水通畅。

5、严格防水层施工,且必须做好成品保护。

通病内容:外围剪力墙渗漏水。

原因分析

1、外墙对拉螺杆未设置止水环、砼浇筑振捣不密实、施工缝留设及处理不当;

2、外墙防水层及保护层未做或遭破坏。

防治措施

1、采用带止水环螺杆进行模板安装;

2、砼浇捣密实,施工冷缝不宜留设;

3、在底板往上300 mm处设置施工缝,并预设封闭止水带;

4、做好防水层及保护层。

第二节 室内积水渗漏

1、阳台渗水

通病内容:阳台渗水。

原因分析

1、阳台砼楼板开裂;

2、阳台排水立管边封堵不密实;

3、铝门下框塞缝不实;

4、阳台门槛石未用湿铺法施工;

5、阳台两侧墙体底部采用空心砖砌筑;

6、阳台地漏未对结合层内积水起排水作用;

7、阳台地漏边封堵不密实;

8、阳台排水坡度不正确,造成阳台积水。

防治措施

1、 砼浇筑密实;

2、排水立管及地漏周边用细石混凝土分两次封堵并做蓄水试验;

3、门下框塞缝密实,门槛石采用湿铺法施工;

4、门侧墙体底部应浇捣砼反坎或砌实心砖。

5、阳台地漏排水管在靠近楼板的位置开小孔,排除结合层内的积水;

6、阳台地砖结合层水泥含量要高且宜湿铺;

7、避免阳台积水。

2、卫生间渗漏水

通病内容:卫生间顶板渗漏水。

原因分析

1、楼板及预留洞口边混凝土浇捣不密实。

2、找平坡度不准,侧排地漏高于找平层或堵塞,造成沉箱积水;

3、沉箱防水层被破坏。

防治措施

1、楼板砼浇捣密实;

2、管道边用细石砼分层浇捣并做蓄水试验;

3、沉箱侧排地漏放置在沉箱最低位置;

4、管道隐蔽前对地漏封口,防止垃圾堵塞

5、做好沉箱防水层并做蓄水试验。

通病内容:卫生间墙体周边渗水。

原因分析

1、砌体抹灰不密实;

2、卫生间未做砼返坎或砼反坎有缝隙;

3、墙面防水层高度不足或防水层被破坏。

防治措施

1、墙面砼、砖砌体及抹灰层必须施工密实;

2、墙体防水层高度按图施工,不许破坏防水层;

3、沉箱砼施工时,可在砼返坎处用30mm30mm木枋支模浇捣砼凸起,浇捣砼返坎时行成榫头锲入返坎。

通病内容:卫生间门槛底部渗漏水。

原因分析

1、管道穿过门槛石底部,封堵不密实;

2、门槛石防水层被破坏。

防治措施

1、尽量减少管道从卫生间门槛石底穿过;

2、卫生间门槛石用湿铺法铺设且门槛石内侧做防水层,门槛石两端封堵密实。

3、做好蓄水试验。

第三节 管道渗漏水

1、给水管道及洁具漏水

通病内容:给水管道及洁具渗漏水。

原因分析

1、管道接头不紧;

2、管道与洁具连接无胶圈、垫片,丝扣连接未用生料带;

3、水管安装用力过大造成管道开裂;

4、成品保护差。

防治措施

1、管道连接要紧密;

2、给水管铺设完成后要进行试压;

3、管道与洁具连接要设置防水垫片、胶圈及生料带,安装时用力适度;

4、加强成品保护。

2、地暖管渗漏水

通病内容:地暖管渗漏水。

原因分析

1、地暖管材质不合格;

2、地面埋设的地暖管有接头;

3、成品保护差。

防治措施

1、地暖管检测合格后方可使用;

2、地暖管敷设暗埋部分不能有接头;

3、做好现场成品保护措施,避免交叉施工造成管道损伤破坏;

4、后续工序须带压施工。

3、消防箱、水管井渗漏水

通病内容:电梯前室的入户门边墙面渗水发霉。

原因分析

1、 水源来自电梯前室的消防箱及水管井;

2、 清洁人员使用消防箱的水清洁卫生。

防治措施

1、不允许使用消防箱的消防水清洁楼宇卫生;

2、水管井门槛底部做砼反坎;

3、入户门门槛石采用湿铺法施工,室内标高比室外高10 mm;

4、管道必须经系统试压,合格后方可交付使用。

4、厨房烟道渗漏水

通病内容:烟道渗漏水。

原因分析

1、烟道洞口边封堵不严密;

防治措施

1、屋面排烟口顶部设置的防水雨帽,周边洞口设置防雨百叶窗,具备防止雨水进入烟道的作用且不可设置在天面斜屋面滴水线下;

2、屋面排烟管根部四周应采用砼返坎上返至屋面完成面;

3、屋面防水层应上返至屋面完成面300 mm;

4、烟道边缝隙用细石膨胀砼浇捣密实,并在烟道周边设混凝土挡水反槛。

第二章、饰面开裂

1、墙面开裂

通病内容:墙面开裂。

原因分析

1、砌筑一次到顶,拉结筋设置间距过大;

2、墙体与砼界面未挂网或挂网宽度不够;

3、未按要求设置过梁或构造柱;

4、墙体沉降未稳定就进行抹灰装修;

5、墙体未湿润就抹灰;

6、水泥砂浆配合比不符合设计要求;

7、使用留滞过期的砂浆。

防治措施

1、按规范要求设置拉结筋及构造柱;

2、砌块施工前充分湿润;

3、批灰前检查挂网是否符合要求;

4、严禁在砌体沉降不稳定下抹灰或装修;

5、按设计要求控制水泥砂浆配合比;

6、抹灰厚度不宜超过20 mm;

7、室内低于50C时应停止施工;

8、严控砂的含泥量和粗细度;

9、严禁使用留滞过期的砂浆。

2、涂饰层开裂

通病内容:墙面涂饰层开裂。

原因分析

1、基层抹灰开裂;

2、基层含水率过高;

3、腻子施工前不同材料界面未做防开裂处理;

4、腻子层厚度过大。

防治措施

1、控制抹灰基层质量;

2、腻子中胶需具备良好的塑性;

3、基层含水率过高时禁止施工;

4、墙面接口缝隙需满刮腻子并贴网格布,且腻子厚度适中、均匀,防止收缩开裂。

3、石材断裂

通病内容:石材断裂。

原因分析

1、石材材质差、厚度不足;

2、石材运输、搬运过程中断裂;

3、石材成品保护差;

4、石材安装工序错误。

防治措施

1、及时验收石材,对断裂的深色大理石粘贴加固并镜面处理无明显裂痕后再铺贴;

2、加强成品保护管理,严禁在石材上作业。

3、门槛石与门套安装工序不能颠倒。

4、墙面砖空鼓、脱落

通病内容:卫生间墙面砖空鼓、脱落。

原因分析

1、基层抹灰层材料为混合砂浆,基层强度不够;

2、铺贴前墙砖未按要求浸水,墙面未湿润;

3、粘贴砂浆不饱满或强度不足;

4、墙面防水层脱落;

5、未用专用胶泥粘贴玻化砖。

防治措施

1、抹灰层为水泥砂浆;

2、墙砖须浸水2小时以上;

3、粘贴前要清除墙砖的浮尘及明水;

4、墙砖上的砂浆须饱满,并均匀压实;

5、采用专用胶泥粘贴玻化砖。

5、石膏线开裂

通病内容:石膏线与墙砖(或墙面石)界面开裂。

原因分析

1、石膏线固定不牢固;

2、石膏线与墙面接缝未打胶。

防治措施

1、边施工石膏线边配制石膏粘粉,石膏线上的粘粉薄且均匀;

2、粗重的石膏线须用螺钉固定;

3、石膏线与墙面的接缝打柔性胶体。

6、墙纸开裂

通病内容:墙纸接缝开裂。

原因分析

1、基层开裂;

2、基层湿度太大;

3、墙纸铺贴未干燥前被强风吹刮;

4、胶浆浓度太低,粘接性不强;

5、墙纸上的胶体厚薄不均匀。

防治措施

1、基层干燥且清理干净,防止开裂;

2、墙纸铺贴未干燥前避免被强风吹刮;

3、墙纸上的胶体薄且均匀,浓度适中。

第三章、细节处理第一节 不同界面的相接处理

1、门套线与墙砖界面处理

通病内容:门框与墙体缝隙过大且塞缝不严,门套线与墙砖界面未打胶处理。

防治措施

1、门框边塞缝要密实;

2、门套线与墙砖界面打柔性胶密封;

3、胶体颜色与门套线颜色一样或相似;

4、打胶饱满顺直,胶条宽度为5-8mm;

5、控制墙体施工厚度要求,门套厚度与墙体一致;

6、门框洞口尺寸按设计预留。

2、铝合金门窗与墙砖、石材或内墙面界面处理

通病内容:铝合金门窗边胶体不顺直,胶体颜色与样板不符。

防治措施

1、铝合金窗与窗台石、墙砖或内墙面界面打柔性耐候密封胶;

2、胶体颜色与铝合金框颜色一样或相似;

3、打胶饱满顺直,胶条宽度为5-8mm;

4、打胶时贴分色纸。

3、墙纸与木饰面界面处理

通病内容:墙纸与木饰面界面未打胶,墙纸翻边翘曲。

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防治措施

1、墙纸与木饰面界面打柔性胶连接;

2、胶体颜色与墙纸颜色一样或相似;

3、打胶饱满顺直,胶条宽度为3-5mm。

4、橱柜、浴室柜、洗手台面、坐便器、镜框线、易洁板与墙地砖界面处理

通病内容:橱柜、浴室柜、洗手台面、坐便器、镜框线、易洁板与墙地面砖界面打胶不顺直、胶体与以上物品颜色色差大。

防治措施

1、清理干净打胶面;

2、橱柜、浴室柜、洗手台面、坐便器、镜框线与墙地砖界面打柔性中性密封胶;

3、胶体颜色与以上物品颜色一样或相似;

4、打胶饱满顺直,胶条宽度为3-5mm。

第二节 墙地砖、石材高低差及勾缝处理

1、墙地砖、石材高低差

通病内容:墙地砖、石材高低差。

原因分析

1、材料不平整;

2、没有对地面砖、石材进行放线及试铺;

3、基层标高控制不到位;

4、地砖、石材被踩踏下沉,成品保护差。

防治措施

1、对进场的材料进行对板验收;

2、地面砖、石材须进行放线及试铺;

3、按设计要求的水泥砂浆配合比施工;

4、进行产品保护。

2、墙地砖勾缝处理

通病内容:地砖勾缝不密实,勾缝剂被灰尘污染。

项目质量,通病防治