关于房地产项目融资的交易结构设计与安排

关于房地产项目融资的交易结构设计与安排

关于房地产项目融资的类型多种多样，其衍生的融资交易结构也不一而足，很难在有限的篇幅中一一加以阐述，本文将房地产项目融资简单地划分为两类，一类是以项目方转让项目、项目资产或项目公司的转让收购关系，另一类是项目方以过桥资金、借款、财务融资、合作开发等为目的的权益出让或转让的权益融资。关于融资交易结构的设计分析也即是依照这两种类型分别进行描述的。

房地产项目融资的交易结构包括交易方案的设计，投资资金款项进入和退出的途径、时期，资金或项目的移交、控制，项目转移以及过户的手续与法律保障等程序和步骤。

项目转让和项目公司转让是两个不同的概念与操作程序，也涉及到不同的法律关系和要件，在我国现行房地产建设项目管理体制下，大多数这一类房地产项目的融资交易会采取项目公司变更股东实现项目转让出售的方式，用以规避方地产项目转让过户极其繁琐和严格的规程。在许多项目融资实例中，融资失败的主要原因就是在于双方对于房地产项目融资的交易安排缺乏基本的估计，往往把融资交易与方地产项目的管理环节相脱节，也就导致在融资谈判中，双方不断发现和感觉到对方的良苦用心。最主要的就是担心在项目谈判和交接过程中会失去对项目和权益的控制。这种局面产生的主要因素就是交易双方对于房地产项目融资活动所需的专业知识和经验缺乏。房地产项目融资或转让根本不可能脱离相关政府主管规事程序，否则任何一方的权益都难以得到保障。