一、大平层产品客户分析
其实，大平层和别墅的比较一直都没停过，在弄清楚大平层和别墅的区别，我认为更重要的是梳理清楚大平层的客户群。同样是豪宅，买别墅的客群与买大平层的客群到底有什么不同？
通过很多大平层项目的分析可以知道，会购买大平层的一般以这4类人为主：外国人士、私营业主或大中型公司老总、城市新富阶层、投资公司高管。
他们为什么选大平层不选别墅？其实买得起豪宅的人购买力强劲，往往不止一套房产，他们购买大平层思考的重点在于以下6大要素：
我们在前面一篇文章曾经分析过大平层的客户群，需要了解更多可以直接点击《大平层豪宅营销7种姿势，分分钟干掉别墅》阅读。
二、大平层产品选址及规划
大平层产品一般分为高层小规模项目、高层大规模项目、低多层祥泰项目3类，但目前来看，位于中心城区的高层小规模项目是大平层豪宅的主力形式之一。
高层小规模项目的规划，由于市区核心区域土地有限，一般项目规模不大，规划以围合布置方式为主，突出中心庭院景观，强调集中景观和人车分流。
而高层大规模项目，这时就会从从多单元组团到强调大尺度的空间布局形式。
低多层形态项目一般采用组团式布局，强调中心景观轴线但无大规模心景观。
金地天御规划布局图
比如金地天御平层的布置方式，利用偏东向倾斜30度角左右的河岸，进行菱形组团组织，这种布局方式和传统布局差别很明显：
由于错位的原因建筑侧向间距拉大，并且南北东西都是组团景观，不但能够提供侧向很好的视野同时也加强了侧面私家花园和端套户型的价值。项目布局上这个区域全部都是独立单元的廸筑，强调侧向花园的价值，也最大化的利用这种布局的优势。
所以，各种不同体量和形态的平层豪宅规划发展方向也有相应的差异。
三、大平层豪宅户型特征
据统计，高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计（50%以上）、其次是景观环境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在户型设计的格局和面积分布上创新成为应该成为重点突围的方向。
1、层高
2005年大平层产品刚出现的时候，面积多为150-200㎡的一房到5房不等，现在主流面积已经提升到200-350㎡，同时室内功能区间也越来越细化。
但是，光比面积已经不行了，层高成为了空间豪华感的重要衡量标准。目前市场大多数高端平层产品的层高在2.8米以上，因为大平层的面积通常都在200平米以上，层高越高，居住体验更宽敞舒适，也能够体现出完美的空间感。上海知名豪宅汤臣一品层高在3.5m，北京长安太和二期层高为3.6米，绿城御园的层高甚至达到了4m。
2、入户形式
入户形式主要有两种： 单一入户和双向入户。单一入户是较为传统的入户形式， 该类户型只有1个出人 口， 其优点是便于管理， 缺点是主、 客、 仆流线交织， 不利 于豪宅品质提升。双向入户是目前比较流行的形式， 也将是未来 的发展趋势。这样入户的优点在于可使工人、 货物出入与主人出 入分离 ， 保证豪宅空间的品质和档次 ， 缺点是将产生较大的公摊 面积和交通面积。
3、流线设计
主、 客、 仆用房的分离在豪宅中应充分考虑， 以最大程度地避 免相互间的干扰 ， 使三者均有独立的流线和完善的配置。各部分之间的联系依靠花园、 阳台或连廊等过渡空间来实现。
龙湖唐宁ONE360平米户型图，独立佣人房，主仆分离。
4、功能配置
豪宅户型对服务用房的需求较高，应设置充足的工人房、洗衣房、设备房等附属空间。生活功能可设置专门的中西厨，早餐厅，大衣帽储藏间等。休闲功能则有健身，影音，桑拿，红酒雪茄等。
5、装修标准
通过国内典型豪宅案例的研究，发现豪宅精装修价格均在一万元以上。
四、大平层户型设计手法演变
设计手法一：公寓型平面设计，采用特殊单元结构或者直接放大功能空间尺度，是最简单也是最直接的大面积公寓设计思路。
设计手法二：在户型设计中突出其非公寓性，具体表现是突出别墅特有的室外空间和别墅式的内部空间结构布局。
设计手法三：强调高档公寓自身结构特性，以内部自由空间的组织形式和突出奢华功能性空间作为两个方向。
设计手法四：别墅立体空间的平面化，将别墅的院落、地下室、空中花园等元素在平面空间内实现。比如金地天御：
建筑共分5层，1-3层为平层，拥有独立门户，4-5层为复式套型；1-3层均带精装私家庭院及地下室，4-5层全复式设计并设置双层挑高摘星庭院；2层以上均配置私家电梯直接入户，其中2、3层可直达庭院及地下室、超越别墅的尺度：全套房设计、18米超大面宽、3.6米室内层高。
比如北京龙湖西宸原著
整体户型设计采用动静分区，以玄关为界，南向三面宽的居室为生活区，北侧因为占据了良好的园区景观，因此设计为客厅餐厅的活动区。这与别墅产品依靠楼层划分功能区的设计想法非常一致。
设计手法五：十字连廊十字圆厅创新：传承并改良了法式古典官邸中的精髓十字形布局，将户内空间划分为四个功能区域，礼仪区、社交区、家庭活动室和休息室，空间之间保持良好的独立性和连通性。
御园户型360㎡以上三房，交通空间处理上突出了过度空间，全套房设计，突出类似别墅的设计理念，御园是十字型布局，并且有两条交通流线。御园做到了个功能空间独立，采用双客厅布局。
绿城玉兰花园则在绿城御园的基础上有所升级：
（1）交通组织的进化，玉兰花园的内部主要电梯处理在户型空间的中心位置，和公共交通分离（也有和集中交通连接的处理方式），虽然只是在户型中心处理竖向交通，但是带来的意义重大，使内部空间变得更自由；（2）通道面积和御园相比大大减少，同时通道的尺度感反而有所加强；（3）把内部分为三个独立性很强癿区域（公共区、次卧区、双主卧区）；（4）双主卧设计；（5）如果把平面分为南、北、中，三段，对于中段的功能处理更加合理。
设计手法六：将主题融入到户型设计中去，比如建发集团游轮大平层，面积达到570平方米，基于豪华邮轮的主题，将游艇的最大特色船头观景厅以及飞桥泳池的元素融入户型平面的设计之中。
项目所在区域为带状地形，采用因地制宜的方式，将高层建筑整体形成双排延展式，以最大限度利用五缘湾海景资源。同时两幢高层围绕大中庭半围合的布局，确保每一户均能享有中庭景观及南侧五缘湾海景。
项目所在区域为带状地形，采用因地制宜的方式，将高层建筑整体形成双排延展式，以最大限度利用五缘湾海景资源。同时两幢高层围绕大中庭半围合的布局，确保每一户均能享有中庭景观及南侧五缘湾海景。
社区内部采用安全有效的人车分流方式，强调如酒店大堂般的入户尊贵感与体验序列，结合局部底部挑空，打造丰富的开放/半开放/私密空间，以提供丰富多样的空间感受，营造充分的归属感。
从户型图上来看，570㎡大平层，在空间布局上更为灵活多样。刷卡直达电梯，独立入户门厅；270大尺度弧形环景客厅， 观浩然湾景；会客厅与餐厅连缀一体，灵动从容；中、西式厨房双配备，恣享生活美学；13米面宽南向观景阳台，雍享盛景。
设计手法七：针对商务接待需求，有些开发商开始设计超大一房，定位高端人士的圈层型顶级服务式公寓。比如绿地中西海珀云庭，建筑面积263㎡，做1房2厅2卫。
除了这个263㎡的一房2厅2卫、还有348㎡、494㎡也打造成1房。项目以接待、沟通和磋商、派对和聚会、收藏和鉴赏功能为主，属高端人士的圈层型顶级服务式公寓，更多带有企业会所或私人会所的性质。并非日常家居角度考虑，这也就不难理解了。
小结
目前大平层的户型的创新主要是增加大平层、别墅等高端产品间户型的竞争力，但真正的豪宅，户型定制化、个性化才是未来的发展趋势。比如由顶级设计大师为客户定制装修方案，确定方案后提供委托开发商执行完成的服务，整个过程由开发商监控，保证制定方案的实施和品质。而更个性化的做法，可以是套内不设剪力墙，无固定房型，业主按喜好可以任意分割。