近日,财政部长肖捷在一篇文章中,这样谈到了房地产税:
要按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
注意!房地产税不是房产税
关于房产税和房地产税的讨论持续了很长时间,从2011年至今,每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。但讨论的多了,很多人连房产税和房地产税都混淆了。
事实上,在我国的现行税制体系中,并没有房地产税这一税种,但有名称相近的房产税。房产税开征于1986年,适用范围较窄,仅限于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。
而房地产税,则是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。
简单一点说:房地产税包含了房产税,范围更大。
从最直观的感受看,房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本,无疑和百姓生活与利益息息相关,为此备受关注。另外值得注意的是,在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中,都是使用房地产税这个概念。房产税似乎已退居二线。
这次又有何意义?
这是官方对房地产税的最新表态,看似平凡的字句里其实隐藏着很多重要信息。
1、肖捷关于房地产税的论述,出现在深化税收制度改革,健全地方税体系一节里。可见,房地产税是地方税。在这一节里,还谈到了扩大地方税权。
2、房地产税将立法先行、充分授权、分步推进,这里没有提到设立试点。所以,正式立法之前在部分城市先行先试,看来不太可能。
其实房产税原来就有,但存在重大缺陷怎样确定纯房产的价值?你10年前40万买的房子,现在市价是200万,上涨的到底是土地价格还是房屋的砖头瓦块本身?税基该怎么确定?
现行的房产税征收方式是,按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算(住宅免征)。如果按照这个税种的征收方式,对住宅开征房产税则存在很大的漏洞,比如一个20年楼龄的小区,你是原始业主,100平米的房子当时购入价是20万元;你的邻居是今年新买的二手房,购入价是500万。那么你们的税将差距25倍!而事实上,无论20万还是500万,都包含了土地的因素,因此仍然是重复收税!
目前在重庆和上海试点的,就是房产税。未来要开征的是,是房地产税,房地产税必须走立法先行的道路。所以,未来或还会有辩论。
3、值得注意的是,在立法先行之后,还有充分授权、分步推进8个字。这意味着,房地产税试点不可能出现在立法之前,但有可能出现在立法之后。
另外,分步推进可能还隐含着一个重要意思:人口流失、房屋空置严重的城市,恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。
4、对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度,这段话也含义丰富。
第一,这告诉我们未来的房地产税将按照评估值征收,不会采取老的房产税所采取的按照房产原值一次减除10%至30%来征收。
第二,在开征房地产税的同时,国家会降低建设、交易环节税费负担。所以,开征房地产税不是一个单项行动,而是建立现代房地产税制度的系统工程。整体而言,征收重点将从交易环节转向交易+持有环节。
如果房地产税来了,谁最害怕?
在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★
从目前民意来看,在中心城市实施累进制、惩罚性的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。
盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。
盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数★★★★
绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的高铁新城很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。
加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数★★★★
如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人死扛现金流压力的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。
在三四线城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★★★★
相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。
手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数★★★★★★
房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。