土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，这几样东西领取的先后顺序非常有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上写明土地用途及年限。
但在现实中，这个想法只能是理想状态。首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，土地出让金是已经交了，剩下的事情规划部门得给我搞定。
2.项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。可行性现在各地由于市场经济的深度不同，所以管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
不过上有政策下有对策，我如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。
3.总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫修建性详细规划审查。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，看起来很简单，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。比如这个小区是1万平方米，3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。这个计算应该是没有争议了。但是3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。那么，2000平方米到底算不算建筑基底？之所以限制建筑密度，无非就是为了保证绿化，保障居民的休闲空间。现在虽然是在地面上建了东西，但都是绿化，绿化、休闲空间没有减少，2000平方米不能算在建筑密度里面。空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻研。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。但实践中一看，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积，还是一直到周边道路的道路中线去？根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
其他譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一来，小区绿化基本就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格的设计要求的，个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2-3个月，往往都要和规划部门反复修改才能通得过。
4.管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的几率是一样的，就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
管线综合所有的线，都得从外面引进来，跟外面有个接口。但是外面预留的接口经常会变。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。
还有高压电线的接入口，一开始说得好好的，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者容量已经超了，不能再接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱引，引到多少电算多少电。
排水许可证是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。反过来又影响管线综合设计。
5.单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查非常严格，但相对于总平面规划，容易通过一点。单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案关键就是落实各空间的大小尺寸。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间也会审车位，不过那个阶段主要是审经验值，一般不会很在意车位够不够。但是单体阶段不一样，审得非常严格。这个时候开发商什么招都会用上。比如所谓的子母车位，还有的宣称要做立体机械停车位。不过很多都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。
6.消防和人防专项审查
这方面的审查越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。
人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。因为人防用途部分的车位只不过是暂用的性质，不能卖，所以开发商会想办法减少人防面积。
7.节能审查、施工图审查
节能审查是怎么审都行。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些设计，在节能方面肯定是不达标的。不过老百姓喜欢。在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有取暖问题，节能不能达标的房子，在冬天要花取暖费。
施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴。
8.余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音是最扰民的，但在很多城市，几乎没怎么管。现在越来越多的城市加强了这两方面的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门的主要生财道路了，包括公路、交通、警察。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥，没办法，只能打通各路神仙。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的、噪音较轻的方式施工。这个是由环境保护部门管理。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。无论怎么找关系都难批得下来。如果不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，还处于几乎没有管理的地步。
9.质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工很难分清楚。譬如打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？说不清楚。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么严，质监大多得靠这些收费项目养活自己。
现在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。做得比较好的城市是广州，做个桩检测的费用，只是周边城市的三分之一。
10.施工招投标、监理报建
在必须要做施工招投标的时候，这个领域黑得让人毛骨悚然。举个例子，施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个企业想进去，准备材料时发现技术人员不够，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去，不受理。后来好不容易受理了，又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。最后这个标当然是投不进去了。也不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。
监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，不多说了。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，发一个监理审查意见。通过了就是施工许可证了。
监理规划和监理细则，老实讲，从来没看到建设部门真的做过审核。在个人的从业经验里面，没见过几个政府官员能看得懂的。
11.施工许可证
施工许可证所需材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。但从来没见过哪个开发商老老实实一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，没1年时间办不下来。
但今时今日，很少企业抱怨政府管得太严，审批环节太复杂了。因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
直接一点，就是大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。
12.放线、验线
图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。
13.预售许可证
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收两三成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。
现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米起，这种骗人的玩意了。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。申报价格直接就是2500元/平方米，随便怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000多，没有任何法律上或者行政上的责任。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。
我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。
为了避免这种纠纷，各大开发商都开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
14.关于预售中的土地解押
关于土地解押的问题，这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。个人对这一块的玄妙也不是很能理解。
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。
两个办法：现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，找一个比较合理的能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。
无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，给房管部门看。房管部门一看，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的制度。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
15.规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，举个例子，我们有一次在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。结果验收时，供电局无论不肯供电，说这个三台的设计不合理，要变成四台。被迫之下，乖乖给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改云云。
质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件了。