一、图纸审核：
拿到图纸后，第一步是读图。需理解图纸的设计思路，基本要求等，并细读图纸查看问题。本次资料图纸中存在问题大致分为三类：
1、图纸缺漏，如埋地水表、阀门漏设置阀门井；
2、管线碰撞，如HY13井雨水回收管道与W14井污水管道标高冲突存在碰撞；
3、图纸描述不清，如设计说明描述污水井为塑料井或混凝土井，易造成清单编制不严谨，后期结算扯皮。
二、图纸优化：
1、建议对于间距无特殊要求的管线尽可能布置在同一条线路上，减少管沟开挖工程量，如雨污水管道；
2、建议合理减少检查井的数量，如W3-W4仅相距3.1米，W4-W5仅相距4.84米，W4的出户管道可就近接入W3或W5；
3、建议给水市政水表尽量靠近建筑物设置，减少室外管线数量；
4、建议加强图纸审核，减少错漏碰缺 ，避免后期签证变更的发生；
三、清单编制：
纠正图纸错误后进行清单的编制，编制清单应注意五点：
1、编制说明应清晰明确，明确工作界面、包含的工作内容、计算规则等；
2、清单中项目特征、工作内容及计算规则应明确清晰且不应遗漏，避免后期扯皮；（详见下表）
3、注意工程量计算的准确性，例如土方开挖及土方回填的工作量不应参照设计标高来计算，设计标高通常为完成面标高，非开挖初始标高也非回填完成标高。计算土方工程量时应按照场地实际标高来计算。
4、注意使用在不同区域中的材料材质的区别，例如上车区域与景观绿化区域，上车区域UPVC管视情况可选择承压式，但是绿化区域只要使用普通式即好。
5、接头费、接管费、接管放水费等费用是否为必缴费用，是否包含在总价中。
四、直委上报：
1、直委理由充分，直委事项、直委单位、直委工程界面、直委价格、合作条件明确合理。
2、直委附件一般为：直接委托情况说明；政府收费文件；询价/组价清单；周边项目已签订合同清单；拟签订合同；谈判记录；施工图纸；对方初始报价；商务谈判后报价；
总结：
通过模拟该项目社区管网工程图纸审核、清单编制、直委上报工作，我们总结出社区管网直委一般的工作流程（如下图）：
在设计前，就应该及早摸清当地市场行情、运作模式、当地标准、常规做法、价格水平。如燃气工程，还应尽早与商管公司就燃气用量，沟通、优化、签确。
设计初期，应与设计部充分交底成本管控要点，如不设计冗余功能，注重高程控制，注重路由规划，争取出图前已充分考虑优化。高程控制好可明显减少土方开挖量，减少施工难度。管路应优先规划在承压要求小的环境中，可减少管材规格及保护的要求，负载区域一般视情况选用环刚度8Kn/㎡的upvc管，在地质条件好又没有运输车辆负载的可采用环刚度4Kn/㎡的upvc管。除了常规优化，还可根据当地政策考虑如市政生活给水及消防市政给水共用一套管路系统，这类规范上可行，能节约大量成本的内容。另外，设计优化应不断创新，如原万达设计图纸中超市、大商业、创新业态在室外分设市政水表，分路设置给水系统。随着营改增政策的实施，后续新建项目可以仅在室外设置一块总水表，设一套给水系统，开一个户，末端再分设水表。水费可由物业公司统一代收代缴。
选择委托单位的时候，处于可垄断可半垄断情况时，应尽量引入竞争机制，避免被垄断。针对不同单位的特点，应合理的切分界面，如有些地方燃气垄断工程，其下属施工单位经常以各种理由要求甲方为其挖填土，即使合同中已包含此项工作内容。那么最好就将土方开挖回填的工作切分到总包界面，避免一件事出两份钱。以及因垄断单位破坏造成的分包单位向甲方索赔的事宜，也屡屡常见，这种情况下，要及时与各分包单位明确，因与垄断单位交叉索赔，自行处理，甲方不予赔偿，各分包单位做好各自施工单位的成品保护和监管。
与委托单位谈判中，重点谈的是去除冗余功能及超标准做法，单价合理，总指标在可控范围内。价格谈判中选用设备应有明确的配置、型号、参数，如调压站，是否有远传远控功能，配置包含哪些内容、品牌及型号，以便市场询价掌握其合理价格水平。垄断类直委很多收费是有收费文件的，但是心中要有无收费文件的内容都能谈，有收费文件的内容也可以试着谈的心态去谈，大多都是有可谈判空间的。另外，掌握拟直委单位近期周边项目、周边项目、市场价、定额组价的价格水平，有助于价格谈判有理有据的顺利进行。
拟委托单位一般都具有一定的政府性质、垄断性质，谈判过程中应了解垄断行业特点，做到即不畏惧又不过于强势。谈判过程中要多用对方的语言与对方沟通，遇到争议问题合理运用政府文件、政府标准、行业内权威解释来解决争议。同时，还可以充分利用公司、政府资源，巧妙的使用一些谈判策略来解决争议问题。
垄断工程直委是一项斗智斗勇的工作，比拼的不仅是专业知识，更是综合沟通、协调的能力，也是万达一直强调的情商，这是我们需要学习和灵活运用的技术。