1 风险的概述和特征
1.1 风险概述
风险的定义最初出现于1901年美国的A.M.威利特所著的博士论文《风险与保险的经济理论》:风险是关于不愿意发生事件发生的不确定性的客观体现。这一定义强调风险的客观性和不确定性。其后许多专家学者在此基础上给风险下了各种大同小异的定义。
虽然风险的定义很多,但大致可分两类,第一类定义强调风险的不确定性。第二类定义强调风险损失的不确定性。
事实上,风险是一个事件的不确定性和它可能带来不确定结果的综合效应。
1.2风险的特征
风险的特征指风险的本质及其发生规律的表现。包括:客观性、不确定性、可预测性、损失性、结果双重性。
2 项目风险的概念和产生的原因
2.1 项目风险的定义
一般认为:项目风险是指由于项目所处环境和条件本身的不确定性和主观上不能准确预见或控制影响因素,使项目的最终结果与项目相关利益主体的期望产生背离,从而给项目相关利益主体带来损失的可能性。
2.2 项目风险产生的原因
形成项目风险的根本原因是人们对于项目发展与变化情况的认识和应对决策等方面出现问题,包括:
①人们的认识能力有限。
②信息本身的滞后性特征。
③项目信息资源管理和沟通管理方面的问题。
3 项目风险的来源
项目风险来源是多方面的,不同的项目风险会有不同的引发来源。主要包括:
(1)自然风险:指由于自然因素的不确定性对房地产项目造成影响,从而对房地产开发商和经营者造成损失。
(2)政治风险:指由于政策的潜在变化给房地产开发和经营者带来的经济损失。包括:政治环境风险、政治体制改革风险、环保政策变化风险、战争风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险等。
(3)经济风险:指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,对房地产市场产生的影响。包括:融资、财务、地价、市场供求、工程招投标、国内经济状况变化等方面的风险。
(4)技术风险:指由于科学技术进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产投资可能带来的损失。包括:科技进步,建筑施工技术和工艺革新、建筑材料改变和更新、设计变动和计算失误、生产力短缺等风险。
(5)社会风险:指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营者带来损失的可能性。包括:城市规划、容积率变更、区域发展和文物保护、社会治安、公众干预等风险。
(6)国际风险:指因国际经济环境的变化导致对地区性的经济活动的影响。包括:国际投资环境风险、货币汇率变化风险。
(7)内部决策和管理风险:指由于开发商策划失误、决策错误或经营管理不善导致预期的收入水平不能实现。包括:投资方式、地点、类型选择、组织管理、时间管理、合同管理等风险。
4 项目风险的识别
4.1 风险识别的定义
风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后,运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别的主要内容有:识别引起风险的因素有哪些,什么是主要因素,以及这些风险可能导致的后果如何。
4.2 风险识别的过程
(1)确认不确定性的客观存在。首先要辨认所发现或推测的因素是否存在不确定性,然后确认这种不确定性的客观存在。
(2)建立初步风险因素清单。把客观存在的和潜在的各种风险因素列出清单,应包括各种影响环境、决策等。
(3)确立各种风险事件并推测其结果。根据初步风险清单中所列的各种主要风险因素,推测与其相关联的各种可能性,重点是资金的财务结果。
(4)制订风险预测图。分析某风险其发生的可能性大小及其潜在的危害。
(5)对风险进行分类。首先能加深对风险的认识和理解,其次能辨清风险的性质,有助于制定风险管理目标。
(6)建立风险目录摘要。这是风险识别过程的最后一个步骤。通过建立项目风险目录摘要,可将项目可能面临的风险汇总并排列出轻重缓急,能给人一种总体风险印象图。
4.3 风险识别主要方法
(1)分解法:就是将项目管理过程中复杂的难于理解的事物分解成比较简单的容易被认识的事物,将大系统分解成小系统,这也是人们在分析问题时常用的方法;
(2)故障树法:就是利用图解的形式将大的风险分解成各种小的风险,或对各种引起风险的原因进行分解。该法是利用树状图将项目风险由粗到细,由大到小,分层排列的方法,这样容易找出所有的风险因素,关系明确。
(3)专家调查法:包括集思广议法和德尔菲法。其中后者是美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明的。它主要依靠专家的直观能力对风险进行识别,即通过调查意见逐步集中,直至在某种程度上达到一致,故又叫专家意见集中法。
(4)流程图:用于给出一个项目的工作流程,项目各个不同部分之间的相互关系等信息的图表。
(5)情景分析法:通过有关数字、图表和曲线等,对项目未来的某个状态或某种情况进行详细的描绘和分析,从而识别引起项目风险的关键因素及其影响程度的一种风险识别方法。
(6)财务报表法:根据项目的会计记录和财务报表为基础,将每一会计科目作为以风险单位进行分析并发现可能存在的风险,然后汇总,得出结论的方法。
(7)敏感性分析法:研究项目生命周期内,当项目的变数以及项目的各种前提假设发生变动时,项目的经济评价指标会出现何种变化以及变化范围有多大。
5 项目风险分析与评估
5.1 对风险评估的认识
风险的评估就是在前期预侧和识别的基础上建立系统模型,对风险因素的影响进行定量分析,并估算出各种风险发生的概率及其损失大小,从而找到该项目的关键风险,为重点处置这种风险提供科学的依据。风险评估的结果将影响风险管理的决策,它的准确性决定了风险管理的正确性。
5.2 风险评估的方法
按性质分为定性、定量及两者结合的方法。定性的方法主要有层次分析法和专家评分法等;定量的方法主要有蒙特卡罗模拟法、图形评审技术、风险评审技术等。按用途分为:风险源分析识别、风险发生的概率预测、频率统计分析、风险后果的评估、风险决策、管理计划和对策的制订等方法。按适用评估对象分为:针对工期、事故(或故障)、合同、管理、汇(利)率、自然气候、工程地质条件、灾害、预测和决策等的分析评估方法。
6 项目风险应对策略
(1)减轻风险。通过缓和或预知等手段来减轻风险,降低风险发生的可能性或减缓风险带来的不利后果。
(2)预防风险。是一种主动的风险管理策略,通常采取有形和无形的手段。
(3)回避风险。指当项目风险潜在威胁发生可能性太大,不利后果也太严重,又无其他策略可用时,主动放弃项目或改变项目目标与行动方案,从而规避风险的一种策略。
(4)转移风险。指将风险转移至参与该项目的其他人或组织,所以又叫合伙分担风险。
(5)接受风险。指有意识地选择承担风险后果。可以是主动的,也可以是被动的。接受风险是最省事最省钱的风险规避方法。
(6)储备风险。指根据项目风险规律事先制定应急措施和制定一个科学高效的项目风险计划,一旦项目实际进展情况与计划不同,就动用后备应急措施。
7 项目风险控制
(1)项目风险控制概念。
风险控制是指利用某些技术,如原型化、可靠性工程学以及某些项目管理方法等设法避开或转移风险。
(2)项目控制步骤。
前面所做的一切研究,目的就在于实现良好的风险控制。在结合实际项目管理经验的基础上,建议使用以下风险控制步骤:①与现在在职的项目成员协商,确定人员流动的原因;②在项目开始前,把缓解这些原因的工作列入已拟定的控制计划中;③当项目启动时,做好人员流动会出现的准备,采取一些办法以确保人员一旦离开时项目仍能继续;④建立项目组,以使所有项目成员能及时了解有关项目活动的信息;⑤制定文档标准,并建立一种机制以保证文档能及时产生;⑥对所有工作组织细致的评审,使更多人能够按计划进度完成自己的工作;⑦对每一个关键性的技术人员,要培养后备人员;⑧在项目里程碑处进行事件跟踪和主要风险因素跟踪,以进行风险的再评估;⑨在项目开发过程中保持对风险因素相关信息的收集工作。