关于建筑面积的讲解要点有哪些？
关于建筑面积的讲解
一九九五年，建设部在颁发《全国统一建筑工程基础定额》（GJD-101-95）的同时，发布了《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》（土建工程GJDGZ-101-95），其中含建筑面积计算规则（以下简称旧规则）。
一九九五年至二OO五年，相隔十年时间，我国建筑市场经济得以长足的发展，城市建设日新月异房地产业蒸蒸日上，建筑的新结构、新材料、新技术、新施工方法层出不穷。旧面积计算规则显然不适应建筑技术发展的需要，与现实的以人为本的建筑理念有着明显的差距。为此，对旧规则进行较大的修改、补充、完善是非常必要的。
这次随国家标准GB50500-2003建设工程工程量清单计价规范》的编制，对旧规则进行了修改，并根据建设部的要求将建设面积计算规则作为国家标准进行制定。以便对新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算进行规范。所以出台了GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》，下面就该规范的编制给同志们作个介绍。
一、编制依据
（一）GJDGZ-101-95《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》（土建工程）第二章建筑面积计算规则。
（二）GB/T17986-2000《房产测量规范》。
（三）GB50096-1999《住宅设计规范》。
（四）建设部建住房[2002]74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。
（五）近几年建筑结构技术发展的实际情况。
二、编制原则
（一）坚持市场经济的原则：把建筑产品的生产（包括计划统计，规划设计，施工建设）与销售适当地结合起来。
（二）坚持以人为本的原则：人们生产、生活中经常和能够正常活动的建筑空间与人们不能够正常活动的建设空间加以区别。
（三）坚持为业主服务的原则：业主必要的经常活动的建筑空间计算建筑面积，属于为社会提供服务的（如：道路组成部分的过街楼底层等）不计算建筑面积。
（四）坚持计算规范应有合理性、连贯性和统一性的原则（如：坡屋顶包括单层、多层的坡屋顶，和场馆看台下的建筑空间均作为坡屋顶来处理）。
（五）补充、完善新的建设技术的面积计算，适应建筑结构技术发展的需要。
三、编制内容及说明
建筑面积计算规范共分三章，第一章总则、第二章术语、第三章计算建筑面积的规定。
（一）总则
建筑面积计算规则制定的目的，作用及适用范围。这个适用范围：新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。
（二）术语
对规则中有关词汇给予明确的定义，以便正确计算建筑面积。如：勒脚、层高、净高、永久性顶盖、围护性幕墙、装饰性幕墙、围护结构、飘窗等等加以解释和界定。
（三）计算建筑面积的规定
1．规范规定单层建筑物计算建筑面积应具备的高度，多层建筑物计算建筑面积应具备的层高；坡屋顶计算建筑面积应具备的净高；计算建筑面积应具备和围护结构及永久性顶盖。
2．计算全面积的范围
计算全面积的范围，应该是人们生产、生活中经常活动和保证人们能够正常活动的建筑空间。
（1）人们经常活动的建筑高层或层高、净高。
（2）有挡风遮雨的围护结构。
（3）有保证人们正常活动的永久顶盖。
（四）折算面积的范围
设计加以利用，但层高或净高不能完全满足人们正常活动的建筑空间；或不能完全起挡风遮雨作用的无围护结构但有永久性顶盖的建筑空间，计算一半的建筑面积。
（五）不计算建筑面积的范围
1．人们不经常活动或不能够提供人们正常活动的建筑空间，如：净高过低，或无永久性顶盖的建筑物部分，或设备部分（如：上人扶梯、滚道等）；
2．成公共道路的组成部分（过街楼的过道等）；
3．突出在建筑物外的装饰性的构配件等。
四、新旧规则的比较
新旧规则（范）比较表
五、条文说明
（一）术语
1．层高一般是上下两层之间的垂直距离，建筑物的最上一层也有其层高，顶层的层高是其楼面结构标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离，若遇以屋面找坡的屋面，应以屋面板最低处板面结构标高计算。
2．平屋顶单层建筑物，由设计室外地面标高至檐口之间的垂直距离，称为檐高。本规范所指的平屋顶单层建筑物的高度是室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建筑物，应以屋面板最低处板面结构标高计算。
3．室内净高应以建筑设计的室内地面至上部楼板底面的垂直高度计算，如有吊顶天棚时以吊顶天棚底面计算。
4．自然层的楼板结构包括各种楼板结构，如：钢楼板、钢筋混凝土楼板、压型钢板钢筋混凝土叠合楼板、木楼板等。
5．走廊可分为内走廊和外走廊，均为建筑物的水平交通空间。内走廊已纳入建筑物面积内计算，外走廊应根据其有无围护结构和层高确定其面积计算后，纳入建筑物面积内。
6．设置在单层建筑物（包括平屋顶和坡屋顶）出檐下和多层建筑物上层出挑在底层构成水平交通空间的均为檐廊。
7．建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形（可能是四面，也可能是三面或二面）的走廊均称之为回廊。
8．门斗多设在公共建筑（商场、写字楼等）的进出口，为节省能源，防止和减少室内暖气或冷气散失的建筑空间。在该建筑空间多采用电子感应门，或专转门（感应或人工），或弹簧门，或塑胶门帘组合为内外两道门。
9．勒脚是为保护建筑物外墙墙脚，防止滴水的浸蚀和人员的碰撞，采用在墙脚部位加厚墙体或抹灰、贴面砖等均称勒脚。
10．为挡风遮雨，建筑物除水平结构（底板、顶板和梁）、坚向结构（墙体和柱）外，还需设置围护部分，即墙体（包括幕墙）、柱、门、窗等，由竖向结构和围护部分组成建筑物的闭合空间称围护结构。
11．围护性幕墙是指建筑物的某一部分不设其他结构的墙体，而以幕墙直接代替建筑物的外墙构成建筑物围护结构的部分。
12．落地橱窗可以分为突出外墙面的橱窗和不突出墙面的橱窗，本规范是指突出外墙面的橱窗；不突出外墙面的橱窗面积已包括在建筑物的建筑面积内，不另计算。
（二）建筑面积的计算
1．本规范规定建筑面积的计算是以外墙结构边线计算，勒脚仅是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，所以建筑物的面积以勒脚以上外墙结构外围面积计算。原面积计算规则规定单层建筑物，不论其高度如何均按一层计算。在当时情况下多指大的工业厂房。随着我国市场经济的发展，基本建设投资的多元化，产业结构的集约化，大型的养殖场、孵化场等不再是高大的建筑，而是适用的低矮的坡屋顶单层建筑，住宅小区也出现了高度不足2.20m的平屋顶单层停车库房。为此，我们将单层建筑分为平屋顶和坡屋顶两类，并按不同的高度和室内净高确定其面积的计算。
2．建筑物内设有局部楼层者，该局部就构成多层建筑。由于有楼层层高不同计算建筑面积不同的规定，所以该局部楼层的底层及以上楼层都应以层高确定其面积的计算。
3．随着人们物质文化生活水平的提高，建筑的设计理念发生巨大变化。使用功能的齐全和优化，出现许多多层住宅小区，底层设置车库，其层高不足2.20m。鉴于上述现实，本规范将多层建筑分为不同层高确定其面积的计算。
4．为屋面防水的通畅和保温隔热，近几年在建筑物和别墅建筑中多采用坡屋顶。坡屋顶内的建筑空间利用，国家标准GB50096-1999《住宅设计规范》作了相应的规定，以室内净高确定其建筑面积的计算。同理，场馆看台下的建筑空间也应视为坡屋顶内的建筑空间，设计加以利用时，同样应按其室内净高确定其面积的计算。
5．原面积计算规则规定，地下室、半地下室以其上口外墙外围水平面积计算，文字上不甚严密，上口外墙容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。为此，本规范将地下室和半地下室的面积计算定为：按地下室外墙上口外边线所围水平面积计算。
6．原面积计算规则，对设计加以利用而无围护结构的吊脚架空层无规定。无围护结构而设计加以利用的吊脚架空层在坡地建筑中比较多见。本规范将其列为计算1/2面积的范围。（绘图）
7．建筑物的门厅、大厅内设有回廊时，回廊属于门厅、大厅的一部分，但回廊部分结构层发生了变化，构成新的层高，如同单层建筑物内设有局部楼层一样，回廊的底层及回廊均以新的层高确定其面积的计算。（绘图）
8．架空走廊是为两个建筑物间（或坡地至建筑物间）专门设置的水平交通道。架空走廊下不论是否设柱，均属架空走廊。（绘图）
9．立体书库、立体仓库原面积计算规则规定：有结构层的按结构层计算面积，无结构层的按书架层和货架层计算面积。我们认为以书架层和货架层计算面积是不合理的。本规范改为无结构层的按一层计算面积。本规范并纳入立体车库的面积计算，立体车库与立体仓库、立体书库有所不同，有其特殊性。如有结构层的立体车库，多为车辆自行进入停车位，为排除废气，立体车库不可能完全封闭，为此，对立体车库在规定上未提围护结构，仅以层高确定其面积的计算。
10．剧场、影院以及体育场馆的灯光控制室均按有围护结构考虑。灯光控制室一般都不会将灯光的操作暴露给观众，分散观众的注意力。原面积计算规则和本规范均未提无围护结构的面积计算。11．建筑物外的落地橱窗、门斗（建筑物内、外门斗均称门斗），一定是有围护结构的，该条文中有永久性顶盖无围护结构是指挑廊、走廊、檐廊。
12．本条所称场馆实质上是指场（如：足球场、网球场等）看台上永久性顶盖部分。馆应该是有永久性顶盖和围护结构的，可按单层或多层建筑相关规定计算面积。
13．如遇建筑物屋顶的楼梯间有坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。
14．设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的围护结构，若遇有向建筑物内倾斜的围护结构可视为坡屋顶，按坡屋顶有关条文计算面积。
15．室内楼梯的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算，合并在建筑物面积内。遇跃层建筑，其共用的室内楼梯仍按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选较多一面的自然层计算面积。（绘图）
16．.一些大型的商业建筑设有多层大厅回廊，在大厅内设置多层独立的自动扶梯，这些扶梯除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。为不至产生予盾，滚梯的面积计算应与扶梯取得一致。
17．建筑物内的提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱，原面积计算规则规定按自然层计算面积。
18．雨篷均以其宽度超过2.10m或不超过2.10m衡量，不超过者不计算面积，超过者按雨篷的结构板水平投影面积的1/2计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算是一致的，解决了原面积计算规则对有一面墙体和独立柱支撑的雨篷无法计算面积的问题。
19．如遇多层室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，不计算面积，最上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯可计算面积。建筑物出入口的雨篷不能完全遮盖室外楼梯时，不作为有永久性顶盖的室外楼梯。
20．阳台在GB50096-1999《住宅设计规范》术语中定义为供人们进行室外活动和晾晒衣物的空间，从设计意义讲阳台设围护结构就失掉设置阳台的意义。如若开发商或业主自行封闭阳台，不在本规范面积计算范围之内。
21．本规范规定无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等的面积计算。由于建筑技术的发展，出现许多新型结构，如柱不再是单纯的直立的柱，而出现正V型柱、倒型柱等不同类型的柱，给面积计算带来许多争议，为此，我们不以柱来确定面积的计算，而依据顶盖的水平投影面积计算。在车棚、货棚、站台、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等，另按相关规定条文计算面积。
22．高低联跨的建筑物，其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
23．地铁车站与地铁隧道之间的变形缝的面积不计入地铁车站。
24．本规范所指建筑物内的变形缝是与建筑物相连通的变形缝，即暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。
25．室内净高不足1.20m的部位，不计算建筑面积，如：坡屋顶单层建筑物、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下室内净高不足1.20m的部位。
26．属于道路和人行道部分的建筑空间，如建筑物的通道。
27．设计不利用的建筑空间，不计算建筑面积，如：深基础架空层、吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的建筑空间。
28．突出外墙的装饰性部分，不计算建筑面积，如：墙面抹灰、装饰面层、装饰性幕墙、装饰性阳台、挑廊等。
29．无永久性顶盖的建筑空间，不计算建筑面积，如：无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯等。
30．构筑物不计算建筑面积，如：独立烟囱、烟道、地沟、水塔、贮仓、栈桥、露天泳池、花架、凉棚等。