业主提前使用工程所发生的质量纠纷怎么办

业主提前使用工程所发生的质量纠纷

对于业主未经验收擅自提前使用工程而发生质量问题的,以前《经济合同法》第三十四条第二款第四项规定:工程未经验收,提前使用,发现质量问题,自己承担责任。国务院《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第二款第三项也规定:

工程未经验收,发包方提前使用或擅自动用,由此而发生的质量或其他问题,由发包方承担责任。这样规定主要是考虑到,在发包人提前使用工程的情况下,质量责任的归属很难查明,故以提前使用,责任自负的法律规定,来强化发包人的验收责任。但是,只要发包人提前使用工程即完全免除承包人的质量责任,这一规定并不合理。因为有些责任,特别是基础结构上的质量问题,除非存在设计上的原因外,明显系承包人施工不当造成的,由发包人承担责任是不公平的。另外,发包人提前使用工程的原因很多,有些是因承包人而引起的。因此,上述规定在双方当事人之间的利益衡量上存在失衡之处。

因此,现行的《合同法》、《建筑法》和《建设工程质量管理条例》均已取消了这一规定。《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条都仅规定:建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用,而没有规定由此产生的质量责任承担问题。

在《合同法》、《建筑法》实施前订立的施工合同纠纷,当然仍应适用当时的法律、行政法规的规定;在《合同法》、《建筑法》实施后订立的合同,则应适用《合同法》、《建筑法》。《合同法》、《建筑法》未对由此产生的质量责任作出规定,我们认为,合理的做法应当是:建设工程未经验收,发包人擅自接受使用的,承包人只对工程主体结构、基础工程的质量在合同期限内承担责任,其他质量问题应由发包人自负。

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